Wohnungsnot: 3 Ideen, wie die Wohnungsnot in deutschen Städten gelöst werden könnte

Dass es so nicht weitergehen kann, da sind sich alle einig. Seit Jahren steigen in deutschen Städten die Mieten. In Berlin beispielsweise haben sich die Preise seit 2008 mehr als verdoppelt, Familien müssen im Schnitt nun über 40 Prozent ihres Nettoeinkommens aufbringen, um eine Drei-Zimmer-Wohnung zu mieten.

In München kostet der Quadratmeter bei einer neu gebauten Wohnung mittlerweile zwischen 17 und 25 Euro. Seit 1995 sind die Mieten um etwa 80 Prozent gestiegen.

Und es sind nicht nur die ganz großen Metropolen. In 79 von 80 deutschen Großstädten sind die Mieten seit 2013 gestiegen – und sie steigen weiter. Einzige Ausnahme ist Rostock.

Seit Jahren verspricht die Bundesregierung Lösungen. Die Mietpreisbremse wurde ins Leben gerufen, der Immobilienwirtschaftliche Dialog, das Bündnis für bezahlbares Wohnen. Doch das Problem hat sich damit nicht gelöst. Die Mieten steigen weiter.

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Vertreter der Immobilienwirtschaft fordern deshalb: Neubauten sollen schneller genehmigt werden, mehr Bauflächen sollen freigegeben werden, damit in Städten wie München und Berlin, wo es an Wohnungen fehlt, endlich mehr gebaut werde.

Allein durch Neubauten wird sich das Problem der Wohnungsnot aber nicht lösen lassen. Denn gebaut wird ja auch jetzt schon. Allerdings meist nur, womit sich gut Geld verdienen lässt: Büros, Shopping-Malls und Luxus-Apartments.

Wir von The Buzzard haben deshalb im Netz nach anderen Lösungsideen gesucht. Und dabei drei Ideen entdeckt, die helfen könnten die Wohnungsnot in den Griff zu bekommen – ganz ohne Bagger.

1. Wer umzieht, verdient Geld  

Ein Fakt, der überrascht: In Deutschland gibt es heutzutage mehr Wohnraum als je zuvor. Im Schnitt hat jeder Bewohner des Landes gut 46 Quadratmeter zur Verfügung. Das ist der höchste Stand in der Menschheitsgeschichte, 10 Quadratmeter höher als noch vor 30 Jahren. Auf diese Zahlen macht der Fachjournalist Bernward Janzing in der taz aufmerksam.

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Janzing betont: Das Problem ist nicht, dass es zu wenig Wohnungen gibt. Das Problem sei viel mehr, dass die Wohnungen, die da sind, nicht richtig verteilt werden. Viel zu oft wohnten Singles in 100-Quadratmeter-Wohnungen, während ganze Familien sich in kleine Drei-Zimmer-Wohnungen quetschen müssten oder gar nicht mehr in den Städten wohnen können. Aber wie soll man das verändern? Man kann Singles schließlich nicht zwingen umzuziehen?

Janzing hat darauf drei Antworten:

Möglichkeit 1: Prämien zahlen, wenn Menschen in eine kleinere Wohnung ziehen

Das macht beispielsweise die Gemeinde Denzlingen in Südbaden schon. Dort bekommen Einzelpersonen bis zu 2500 Euro, wenn sie sich entscheiden, in eine kleinere Wohnung zu ziehen.

Möglichkeit 2: Grundsteuer neu berechnen

Janzing schlägt vor: Man könnte die Grundsteuer an der Wohnfläche pro Kopf ausrichten. Eine einzelne Person müsste für eine Wohnung mit 100 Quadratmetern mehr Steuern bezahlen, als drei Personen für die gleiche Wohnung zahlen würden. So werde vor allem Leerstand für die Besitzer teuer.

Möglichkeit 3: Den ländlichen Raum stärken

Die meisten Wohnungen stehen in Deutschland auf dem Land leer, in den Dörfern und Kleinstädten. Janzing betont, dass das nur bedingt mit fehlenden Arbeitsplätzen zu tun habe. Weltmarktführer aus der deutschen Provinz säßen oft genug in abgelegenen Tälern und seien auf Pendler aus den Städten angewiesen. Wenn die Dörfer wieder als Lebensraum attraktiver würden (zum Beispiel weil die Anbindung mit Bus und Bahn sich verbessert), dann werde auch der Wohnraum, der leer steht, wieder mehr genutzt.

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2. Wer spekuliert, verliert

Eine zweite Idee, auf die wir von The Buzzard gestoßen sind, richtet sich an alle Bauherrn und zeigt: Das Problem ist nicht, dass Neubauten nicht schnell genug genehmigt werden. Das Problem ist, dass mit Genehmigungen spekuliert wird.

Wer durch Berlin spaziert, der stößt oft auf brache Flächen. Bauland, auf dem seit Jahren nichts passiert, inmitten von Wohnblocks, in denen die Mieten immer weiter steigen, weil es so viel Andrang gibt. Eine Studie des Immobilien-Analysehauses Bulwiengesa hat herausgefunden: Jahr für Jahr wird rund die Hälfte der genehmigten Wohnungen in Berlin gar nicht gebaut. Die Hälfte des Baulands bleibt Brachland. Und das ist nicht nur in Berlin so. 2017 wurden in ganz Deutschland rund 63 000 neue Wohnungen genehmigt, die nicht gebaut wurden.

Warum ist das so? Eine Antwortet lautet: Spekulationsgeschäfte. Wenn ein Bauherr auf seinem Grundstück ein Neubau genehmigt bekommt, dann steigt der Grundstückspreis. Statt zu bauen, holen die Besitzer sich also lieber eine Genehmigung, warten dann einige Jahre und verkaufen das unbebaute Grundstück mit hohem Gewinn an den nächsten Spekulanten.

Der Immobilienökonom Michael Voigtländer möchte, dass das aufhört. Und er hat auch eine Idee wie: Spekulationsgeschäfte beenden, indem die Baugenehmigung auf ein bis zwei Jahre verkürzt wird. Wer dann mit seinem Land zu lange spekuliert, der verliert seine Genehmigung.

Dass es noch radikaler geht, zeigt eine Bürgerinitiative in Berlin. Dort möchten Aktivisten Immobilienunternehmen enteignen, die Wohnungen als reine Spekulationsobjekte nutzen. Wohnungen von großen Immobiliengesellschaften, in denen niemand wohnt, die nur Anlagenobjekte sind, würden dann per Volksentscheid zu staatlichem Eigentum gemacht. Ob eine solche Enteignung allerdings juristisch durchsetzbar ist, bleibt offen.  

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3.  Was sozial ist, bleibt sozial

Die dritte Idee, die wir entdeckt haben, dreht sich um Sozialwohnungen. In Deutschland werden nämlich jedes Jahr viele neue Sozialwohnungen gebaut. Und trotzdem gibt es in Deutschland jedes Jahr weniger Sozialwohnungen. Der Rückgang der Sozialwohnungen ist gewaltig: 1990 gab es noch rund 3 Millionen Sozialwohnungen in Deutschland, mittlerweile sind es nur noch 1,2 Millionen. In den 1980er Jahren waren rund 20 Prozent aller Wohnungen Sozialwohnungen. Heute sind es nur noch rund 3 Prozent.

Wie kann das sein? Der Rückgang liegt an einer Regel, über die sich Caren Lay maßlos aufregt. Lay ist Linken-Politikerin und seit 2016 Sprecherin für Mieten-, Bau- und Wohnungspolitik. Sie erläutert: Nach 15 bis 20 Jahren fallen Sozialwohnungen in Deutschland aus der Preisbindung. Das bedeutet, die Wohnungen, die ursprünglich Sozialwohnungen waren, dürfen dann zu normalen Marktpreisen vermietet werden. In kurzer Zeit steigen daher die Mieten in den ehemaligen Sozialwohnungen rasant an. Die Mieter werden aus den Sozialwohnungen gedrängt, während Besserverdiener einziehen können.  

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Caren Lay wundert es deshalb nicht, dass das in Deutschland mit der Wohnungsnot nicht besser wird. Wenn wir das Problem in den Griff bekommen wollen, sagt sie, muss durchgesetzt werden, dass Sozialwohnungen immer Sozialwohnungen bleiben. Was sozial ist, bleibt sozial. Alles andere sei absurd, meint Lay.

Wir sollten uns an Wien orientieren, fordert sie: Dort sind 40 Prozent aller Wohnungen im Sozialbausegment. 62 Prozent aller Wiener wohnen in Wohnungen mit gedeckelten Mieten, was dazu führt, dass die Mieten in Wien seit Jahren nur moderat ansteigen.

Damit das mit der Wohnungsnot in deutschen Städten aber ähnlich gut funktioniert wie in Wien, müsste die Bundesregierung deutlich mehr Geld in die Hand nehmen. Wien investiert rund 680 Millionen Euro pro Jahr nur in den sozialen Wohnungsbau. Rund die Hälfte des Budgets, das ganz Deutschland zur Verfügung steht. Wenn wir hier mehr Geld investieren, dann würde sich das lohnen, findet Lay.

Zu jeder Debatte gehören immer zwei Seiten. Wenn ihr euch wissen möchtet, was gegen sozialen Wohnungsbau spricht, warum Wohngeld eine bessere Alternative sein könnte und wie in deutschen Städten wesentlich schneller mehr gebaut werden könnte, dann schaut auf unsere aktuelle Debatte zur Wohnungsnot. Auf TheBuzzard.org zeigen wir aktuell die Stimmen von Immobilienexperten, Ökonomen und Aktivisten im Überblick.

Link zur Debatte: hier